• Veel beleggers voelen zich aangetrokken tot beleggingen die buiten toezicht van de AFM vallen, zoals vastgoedprojecten, leningen via crowdfunding of cryptomunten.
  • Deze beleggingen bieden vaak zicht op een hoog rendement. Maar de risico’s zijn ook groter, dus extra waakzaamheid is geboden.
  • Business Insider behandelt 11 punten om op te letten bij ongereguleerde beleggingen.

‘Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen vergunning- en prospectusplicht voor deze activiteit’. Deze waarschuwing ben je vast weleens tegengekomen in een advertentie van een aanbieder van vakantiewoningen, vastgoedobligaties of crowdfundprojecten.

Vaak worden hoge rendementen in het vooruitzicht gesteld. Met de huidige spaarrentes is de verleiding groot om toe te happen. Immers, als de bank geen rente uitkeert – of je zelfs over je spaartegoed laat betalen – terwijl je elders een ‘gegarandeerd rendement van 7 procent per jaar’ kunt krijgen, is de keuze snel gemaakt.

Maar hoe onschuldig is het bovenstaande waarschuwingslabel? En waar moet je op letten als je op zo’n aanbieding wilt ingaan?

Vergunning- en prospectusplicht

In principe moet elke aanbieder van beleggingsproducten moet beschikken over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Het bedrijf wordt dan beoordeeld op betrouwbaarheid, deskundigheid en een integere bedrijfsvoering.

Dit papiertje is geen keurmerk en zegt ook niet of het een goede belegging is. Maar de aanbieder voldoet wel aan enkele belangrijke basiscriteria.

Daarnaast zijn aanbieders van aandelen of obligaties verplicht om een goedgekeurd prospectus te publiceren. Hierin staat alle relevante informatie over deze belegging, zoals de belangrijkste kenmerken, risico’s, voorwaarden en inschrijfprocedure.

De AFM controleert of het document begrijpelijk, consistent is met andere uitingen van de aanbieder en of er alle informatie in staat die voor een belegger belangrijk is om een weloverwogen besluit te kunnen nemen.

Ook hierbij geldt dat goedkeuring geen kwaliteitsstempel is. De AFM beoordeelt niet of het een goede belegging is en of alle informatie klopt, maar alleen of erin staat wat erin móet staan.

Vrijstelling van vergunningplicht

Een vergunning en prospectus zijn niet altijd verplicht. Een aanbieder van een belegging kan worden vrijgesteld van de vergunningplicht als:

  • het product aan minder dan honderd consumenten wordt aangeboden,
  • de investering per beleggingsobject minimaal 100.000 euro bedraagt en/of
  • het aangeboden beleggingsobject deel uitmaakt van een serie van minder dan 20 beleggingsobjecten.

De gedachte hierachter is onder meer dat beleggers die in de positie zijn om zulke grote bedragen op tafel te leggen, ook in staat zouden moeten zijn om zelf te checken of het wel snor zit.

… en prospectusplicht

Ook de prospectusplicht geldt niet voor iedereen. Gaat het om een aanbieding die uitsluitend bedoeld is voor professionele marktpartijen of minder dan 150 particuliere beleggers, moet je voor minimaal 100.000 euro instappen of wordt er met de aanbieding in totaal minder dan 5 miljoen euro opgehaald, dan is zo’n dik boekwerk niet nodig.

De reden hiervoor is dat de overheid aanbieders van relatief kleine projecten niet op onnodig hoge kosten wil jagen. Het opstellen van een prospectus is een flinke klus: bedrijven zijn er vaak maanden mee bezig. Gaat het om een relatief klein project, dan staan de kosten en tijd die hiermee gemoeid zijn, niet in verhouding tot het belang dat ermee wordt gediend.

De aanbieder moet wel een informatiedocument opstellen, waarin de kosten, risico’s en het potentiële rendement staan vermeld. Maar dat is een stuk beknopter dan een prospectus.

Bovendien controleert AFM niet of deze informatie klopt, volledig en niet-misleidend is. Wel kan de beurswaakhond achteraf optreden als er een misstand aan het licht komt.

Waarschuwing is verplicht

Als de aanbieder is vrijgesteld van de bovengenoemde verplichtingen, moet hij dit wel expliciet melden in alle advertenties en documenten.

Op de website van AFM kun je checken of de aanbieder van een belegging een vergunning en/of goedgekeurd prospectus heeft, maar ook of in het verleden is gewaarschuwd voor dat bedrijf.

Het is een misverstand om te denken dat je met een aanbieder met een vergunning en een goedgekeurd prospectus altijd safe zit, maar je hebt wel iets meer zekerheden.

Het is ook een misverstand om te denken dat een vrijgestelde belegging een slechte belegging is. Je moet wel beter je huiswerk doen, omdat de AFM niet over je schouder meekijkt.

We hebben enkele aanbiedingen van beleggingen onder de loep genomen en gekeken waar je zoal op moet letten.

1. Hoe realistisch is het rendement?

In brochures worden vaak hoge rendementen in het vooruitzicht gesteld, waar de rente op spaargeld bij verbleekt. De geschiedenis wijst echter uit dat als iets te mooi lijkt om waar te zijn, het dat meestal ook zo is.

Rendement en risico staan nooit los van elkaar. Een hoog rendement betekent doorgaans ook een verhoogd risico. Want waarom zou de aanbieder een hoge rente aan jou willen betalen als hij bij de bank een lager tarief zou kunnen bedingen?

Check daarom hoe realistisch het voorgespiegelde rendement is. Is een bezettingsgraad van 70 procent voor een vakantiewoning of verhuurde boot realistisch? Of komt 20 procent beter in de buurt; zeker als in de omgeving meer vakantieparken staan?

Het is een pluspunt als de aanbieder al eerder met succes vergelijkbare beleggingen in de markt heeft gezet. Informeer dus ook naar het trackrecord.

2. Wat is de garantie waard?

Vaak wordt geadverteerd met een gegarandeerd rendement. Daaraan kun je je geen buil vallen, zou je zeggen. Maar als de uitgever van de lening in financiële problemen komt of zelfs failliet gaat, is die garantie niets waard. In dat geval ben je een deel van je inleg of mogelijk zelfs het volledige bedrag kwijt.

Check ook hoe lang de rendementsgarantie duurt: slechts enkele jaren of een veel langere periode? En hoe realistisch is het rendement in de periode hierna?

3. Waar sta ik in de rij van schuldeisers?

Omdat succes nooit zeker is, is het van belang om te weten hoe bij een mogelijk faillissement het resterende vermogen over de schuldeisers wordt verdeeld. Vaak krijgen de Belastingdienst en de bank voorrang, waardoor het nog maar de vraag is of er daarna nog wat overblijft voor jou.

Maar er zijn ook projecten waarbij beleggers het eerste recht van hypotheek hebben op woningen of boten. Check dus jouw positie in de rij van potentiële schuldeisers.

4. Wat zijn de risico’s?

Zoals gezegd kun je het rendement niet los zien van de risico’s. In veel brochures staan prachtige foto’s van luxe vakantiewoningen of boten, vol blije mensen, maar moet je goed zoeken naar informatie over de risico’s. Probeer die risico’s wel goed in kaart te brengen. Is de aanbieder hier niet open over of geeft hij ontwijkende antwoorden, wees dan op je hoede.

Bij vastgoedbeleggingen moet je denken aan leegstand, huurverlagingen of waardedaling bij verkoop.

Bij crowdfundleningen aan start-ups is er een kans dat het bedrijf het hoofd niet boven water houdt.

Bij cryptomunten is het koersverloop vaak vrij grillig en is er een risico op aanscherping van de regels door overheden en zogeheten pump & dump-praktijken, waarbij grote beleggers de waarde van de munt met mooie praatjes omhoog proberen te krijgen en daarna uitstappen.

Verder loop je bij veel vrijgestelde beleggingen een concentratierisico, omdat het vaak gaat om slechts één project of vastgoedobject. Je bent dan een stuk kwetsbaarder voor tegenslagen dan wanneer je je geld spreidt over verschillende beleggingen.

5. Kan ik er makkelijk van af?

Als je een lening verstrekt, kun je vaak voor langere tijd niet bij je geld. Er kan zich een situatie voordoen waarbij je toch afscheid wilt nemen van een belegging, omdat je bijvoorbeeld dringend geld nodig hebt. Het is dan fijn als je je belegging eenvoudig en tegen een goede prijs kunt doorverkopen.

Dit is echter niet altijd mogelijk. Soms gelden er beperkingen en moet je bijvoorbeeld schriftelijke toestemming hebben van de aanbieder of kun je alleen verkopen aan een belegger in Nederland.

6. Wat zijn de kosten?

Uit het aanbod van beleggingen die buiten AFM-toezicht vallen, valt ook op dat soms hoge emissiekosten in rekening worden gebracht, die een behoorlijke hap uit je rendement nemen.

Let ook op alle overige kosten die worden ingehouden. Denk bijvoorbeeld aan transactiekosten als je in cryptomunten handelt. Of aan kosten voor de verhuurorganisatie, onderhoud, inventaris en exploitatie van het vakantiepark bij een belegging in een vakantiewoning.

Bij crowdfundleningen ben je vaak een beheervergoeding en kosten voor het crowdfundplatform verschuldigd.

Bedenk dat de kosten een zekerheid zijn, terwijl je maar moet afwachten of daar voldoende opbrengsten tegenover staan.

7. Wat zijn de voorwaarden?

Lees alle voorwaarden goed door. Mag de aanbieder in het geval van leningen de looptijd en rente aanpassen en zo ja onder welke voorwaarden? Mag een bedrijf de lening vervroegd en boetevrij aflossen?

Behoudt de aanbieder zich het recht voor om bij een liquiditeitstekort de rente bij de hoofdsom op te tellen in plaats van tussentijds uit te keren, waardoor je moet afwachten of je het geld later nog terugziet?

Beleg je in een vakantiewoning, informeer dan hoe vaak je er zelf mag verblijven en onder welke voorwaarden.

8. Wie is de aanbieder?

Check verder welke personen bij het bedrijf zijn betrokken. Heeft de aanbieder zijn sporen al verdiend of is het een beginneling?

En is het een Nederlands of een buitenlands team? Als het bedrijf in het buitenland is gevestigd, is het vaak een stuk lastiger om verhaal te halen als er iets mis gaat.

9. Begrijp ik waarin ik beleg?

Voor alle beleggingen geldt: beleg uitsluitend in producten die je goed begrijpt.

Stap je in een crowdfundproject, zorg dan dat je snapt welk product of dienst het bedrijf wil ontwikkelen, wat de potentie ervan is en of er veel concurrentie is. Overweeg je deel te nemen aan een vastgoedproject, zorg dan dat je begrijpt waar je geld terecht komt en hoe de markt ervoor staat.

En wil je in cryptomunten beleggen, probeer dan de onderliggende technologie te begrijpen. Door wie is de munt ontwikkeld en met welk doel? Wat zijn de voordelen en beperkingen? Zijn er concurrerende munten? Door je er goed in te verdiepen, verklein je het risico op een zeperd.

Als je de belangrijkste karakteristieken niet in een paar zinnen kunt uitleggen aan je tante, moet je je afvragen of het wel slim is om hierin te beleggen.

10. Hoe wordt de belegging aangeboden?

Ook de manier waarop het product wordt aangeboden, kan iets zeggen over de betrouwbaarheid. De Fraudehelpdesk waarschuwt ervoor om niet in te gaan op opgevraagde telefoontjes of e-mails over beleggingen.

Er zijn op de markt zogeheten ‘boiler rooms’ actief: bedrijfjes die je geld uit de zak willen kloppen door je waardeloze beleggingen aan te smeren.

11. Is mijn vermogen voldoende gespreid?

Tot slot is het verstandig om je vermogen zoveel mogelijk te spreiden en niet met al je spaargeld op één of een handvol paarden te wedden. Spreid je vermogen over verschillende aandelen, obligaties en andere beleggingscategorieën. En beleg uitsluitend in vermogen dat je in geval van nood kunt missen.

Lees meer over beleggen: